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Confronta

Registriamo un contratto di locazione

Registriamo un contratto di locazione

Regime fiscale per il pagamento delle imposte
La registrazione di un contratto di locazione, con l’avvento delle procedure online, assorbe sicuramente molto meno tempo rispetto al passato, ma resta ancora una procedura complessa.
I costi possono variare sensibilmente e per definirli occorre partire dal regime fiscale, ovvero orientarsi tra la cedolare secca ed il regime ordinario.

Iniziamo con il ribadire che la registrazione del contratto è obbligatoria e deve essere fatta nel termine di 30 (trenta) giorni dall’avvio della locazione.

La registrazione non è obbligatoria se la locazione ha una durata nell’anno di riferimento inferiore ai 30 giorni.

Partendo dal caso di registrazione più semplice affrontiamo il caso della cedolare secca, un’innovazione tutto sommato recente e che prevede facilitazioni esclusivamente per un privato che cede in locazione un’immobile ad uso abitativo ad un altro privato. Queste sono condizioni essenziali per poter fruire della citata cedolare secca. In questo caso, a discrezione del locatario, questi può decidere di avvalersi del pagamento forfettario delle imposte e quindi di versare all’Agenzia delle Entrate il 21% del canone di locazione annuo. Grazie a questa novità fiscale anche la registrazione, che resta comunque assolutamente obbligatoria, resta del tutto gratuita. La cedolare secca, oltre a coprire integralmente la componente IRPEF, va infatti a coprire sia le imposte di registrazione che le imposte di bollo connesse.
Il vantaggio della cedolare secca è senza dubbio notevole per chi può fruirne in quanto l’importo del canone non entra in modo diretto nel reddito IRPEF del conduttore dell’immobile e quindi non provocherà, come accadeva in passato, l’eventuale passaggio allo scaglione reddituale successivo.

Resta, tuttavia, obbligatorio dichiarare l’entrata del canone di locazione per le dichiarazioni ISEE in quanto la valutazione complessiva del patrimonio individuale non può non tener conto dell’entrata del canone. Unico possibile svantaggio della cedolare secca è l’impossibilità di determinare aumenti del canone di locazione anche in funzione di adeguamenti ISTAT.

Questa tipologia di registrazione, come già anticipato, vale esclusivamente per la locazione di appartamenti ad uso abitativo privato e non copre, ad esempio, la locazione di parti dell’immobile come il tetto per l’installazione di un pannello solare o di più impianti fotovoltaici.

Oneri di registrazione di un contratto di locazione
A quanto ammontano gli oneri di registrazione? L’importo degli oneri di registrazione è pari al 2 (due) % del canone per ogni anno di locazione.

Ad esempio su un canone annuo di 10.000 (diecimila) euro/anno la tassa di registro sarà pari a 200 (duecento) euro per ogni anno con la possibilità di pagare in un’unica soluzione o anno per anno, fermo restando che la prima annualità deve prevedere il pagamento di un’imposta minima pari a 67 euro a prescindere dal conteggio complessivo.

All’imposta di registro si aggiunge l’imposta di bollo fissa, pari a 16 euro per ogni quattro pagine di contratto e, comunque, per ogni cento righe. In questo caso, l’imposta di bollo si paga una sola volta e va a coprire l’intera validità del contratto registrato.

Al costo della registrazione si aggiunge, ovviamente, anche l’imposta sul reddito che resta in carico al locatario a prescindere dalla tipologia di registrazione prescelta ovvero cedolare secca o regime ordinario. La differenza, come già anticipato, sarà tuttavia all’effetto che l’importo del canone avrà sul reddito annuo del locatario. Come anticipato, in caso di locazione con cedolare secca il canone non entra nel reddito del locatario che pagherà esclusivamente il 21% di quanto percepito e andrà a indicare quel canone in modo specifico sul modello 730 o UNICO annuale.

In caso di regime ordinario, sia per scelta del locatario che per impossibilità legale ad accedere alla cedolare secca, l’importo del canone di locazione si andrà a sommare alle restanti entrate del locatario andando a determinarne la variazione dell’aliquota IRPEF di riferimento e, pertanto, l’imposta su quel reddito potrebbe essere ben superiore specie se l’incremento derivante dal canone di locazione incide sul passaggio allo scaglione IRPEF successivo a quello di riferimento del locatario.

L’Attestato di Prestazione Energetica
A queste spese di carattere fiscale si aggiungono, tuttavia, altre potenziali spese che, sebbene non direttamente connesse con la registrazione, ne sono parte essenziale in quanto la registrazione stessa non può avvenire senza la documentazione relativa alla valutazione energetica.

Ci riferiamo al cosiddetto A.P.E., ovvero all’Attestato di Prestazione Energetica, un documento assolutamente obbligatorio sia per l’affitto che per la vendita e che può essere rilasciato da professionisti qualificati e che definisce il livello energetico dell’immobile che si vuole porre in locazione. L’APE è quindi obbligatorio e il costo varia molto a seconda del professionista a cui ci si rivolge per ottenerlo.

Dopo aver affrontato i costi per la registrazione, è opportuno anche soffermarsi ai costi possibili per una mancata registrazione o per il ritardo nella registrazione del contratto.

Sanzioni per la mancata registrazione
In questi casi gli effetti potrebbero essere ben elevati con percentuali di sanzioni particolarmente elevate con una gradualità che varia a seconda del ritardo. Nello specifico si passa dallo 0,1% di sanzione per ogni giorno di ritardo entro 14 giorni dalla scadenza che, come abbiamo indicato è pari a 30 giorni dall’avvio della locazione, e si arriva al 5% dell’imposta se la registrazione avviene oltre i due anni dall’avvio della locazione. Ulteriori specifiche prevedono che entro 30 giorni dall’avvio della registrazione la sanzione sia pari all’1,5% dell’imposta dovuta, entro 90 giorni dell’1,67% dell’imposta dovuta, entro 1 anno del 3,75% dell’imposta dovuta ed entro 2 anni, il 4,29% dell’imposta dovuta. L’applicazione della sanzione è graduale ma è chiaro che l’importo è particolarmente elevato specie se si tiene conto che siamo ancora nell’ambito del ravvedimento volontario da parte dell’interessato

Se la registrazione avviene, infatti, non per effetto del ravvedimento volontario del conduttore, ma a seguito di controlli dell’Agenzia delle Entrate, la sanzione sarà pari al 6% dell’imposta di registro dovuta, ma dovranno essere ulteriormente aggiunti gli interessi di mora e, naturalmente, il pagamento dell’imposta stessa che, nei casi di ravvedimento volontario, si intende ovviamente pagata proprio in funzione del ravvedimento operato dall’interessato.

In tutti i casi, naturalmente, è previsto il pagamento dell’imposta di bollo evasa e la rivalutazione del reddito IRPEF eventualmente non dichiarato con le ulteriori sanzioni che potranno essere applicate per una mendace o incompleta dichiarazione reddituale.

Modalità di registrazione di un contratto di locazione
Infine, dedichiamo qualche istante per indicare in che modo sia possibile fare la registrazione ovvero chi può farla. Nello specifico a fare la registrazione non deve provvedere per forza il locatario, a cui comunque resta l’onere di assicurarsi che la registrazione stessa venga effettuata, ma all’attività burocratica può provvedere anche il conduttore o, se del caso, anche un professionista dedicato. Si pensi, ad esempio, ad una locazione avviata per il tramite di un’agenzia immobiliare che potrà essere registrata anche dallo stesso personale dell’agenzia come completamento del servizio reso al cliente.

La registrazione potrà avvenire direttamente presso una delle tante sedi dell’Agenzia delle Entrate presenti sul territorio, ed in questo caso il contratto dovrà essere predisposto su tre copie di cui una verrà trattenuta dall’Ufficio e due saranno restituite debitamente vidimate al registrante in modo da poterne consegnare una copia al locatario ed una al conduttore.

L’avvento delle procedure online consente anche una registrazione molto più rapida direttamente presso il sito dell’Agenzia delle Entrate, presso cui è necessario, tuttavia, registrarsi, mediante l’applicativo specifico di registrazione dei contratti.

In questo caso le copie del contratto potranno essere due a cui allegare la ricevuta emessa dal sistema con il codice di avvenuta registrazione.

Il pagamento delle imposte fiscali dovute, se ad esempio non si aderisce o non si è nelle condizioni giuridiche di aderire alla cedolare secca ma si procede per via ordinaria, potrà avvenire mediante F23 tramite qualsiasi istituto bancario o postale mentre il pagamento dell’imposta di bollo avviene mediante l’applicazione delle marche da bollo digitali del valore di 16 euro secondo i termini e nel numero già indicato in precedenza.

Laddove la registrazione venga fatta con modalità telematica, il sistema di registrazione prevede l’indicazione di un IBAN e quindi l’imposta dovuta verrà prelevata direttamente dal conto corrente dell’interessato secondo una normale procedura di addebito bancario con la contestuale rilascio di una ricevuta sia della registrazione effettuata che del pagamento incassato.

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